賃貸アパートの相続後に起こりやすい問題とは？弁護士による解決策を解説します

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相続後　アパート
賃貸アパートの相続は、相続が開始してから具体的な問題が表面化しやすいという特徴があります。
不動産という分けにくい財産を巡り、相続人同士の意見が対立したり、相続税の負担が想定以上に大きくなるケースも少なくありません。

本記事では、賃貸アパートの相続後に起こりやすいトラブルと、節税の視点も含めた対応策について、弁護士の立場から解説します。

相続後によくある賃貸アパートのトラブル

不動産をどう分けるかで意見が対立する

相続のご相談で多いものの１つが、賃貸アパートの遺産分割を巡るトラブルです。
賃貸アパートは現金のように分けることができないので、相続人間で「誰が取得するのか」「売却するのか」「共有にするのか」といった意見が分かれやすくなります。

さらに、賃貸アパートの場合には、相続開始後に発生した家賃収入や、ローン、管理費・修繕費をどのように清算するのかという問題も加わります。
特定の相続人が管理を担い、家賃を受け取っていた場合、その収支をどのように整理するのかについて意見が対立することも少なくありません。

特に、相続人の人数が多い場合や、賃貸経営に関心のある人とそうでない人が混在している場合には、不動産の分け方と金銭の清算が絡み合い、話し合いが難航しがちです。

共有名義による管理・運営の行き詰まり

遺産分割の結果、賃貸アパートを共有名義にするケースもあります。
しかし、共有状態では修繕や建て替え、売却といった重要な判断に全員の同意が必要となります。全員の意見が一致せず、修繕や建替えなどが進まなくなることがあります。

結果として、必要な修繕ができず建物の価値が下がるなど、賃貸経営が立ち行かなくなるおそれもあります。

相続後に問題となりやすい相続税の負担

賃貸アパートは相続税評価が高額になりやすい

賃貸アパートは、土地・建物ともに評価額が高くなりやすく、相続税の負担が大きくなる傾向があります。
相続人が十分な現金を持っていない場合、納税資金の確保が大きな課題となります。

準備ができていないと、納税のために賃貸アパートを売却せざるを得ない状況に追い込まれることもあります。

これを避けるためには、早めに（できれば相続発生前から）賃貸アパートをどうするのか相続人同士で話し合っておくことが大事になります。

賃貸アパートでも使える「小規模宅地等の特例」

相続税の負担を考えるうえで重要なのが、小規模宅地等の特例です。この特例は、一定の条件を満たすことで、土地の評価額を大きく下げることができる制度です。
実は、賃貸アパートの敷地であっても、条件次第でこの特例が使える場合があります。

例えば、被相続人が生前、賃貸アパートを所有し、実際に賃貸事業として運営していたケースを考えてみましょう。このアパートを、相続後も引き続き賃貸経営を行う相続人が取得した場合には、その敷地について、一定の面積を上限として評価額を大幅に減額できる可能性があります。

一方で、相続後、相続税の申告期限までに賃貸経営を継続していない場合には、小規模宅地等の特例が適用できなくなる可能性があります。
そのため、売却の時期や遺産分割の内容は慎重に検討する必要があります。

賃貸アパート相続の基本的な進め方

遺言書の有無と相続人の確定

相続が発生した場合、まず行うべきは遺言書の有無の確認と相続人の確定です。
遺言書がある場合には、その内容に従って手続きを進めることになります。

例えば、遺言書にある１人の相続人に賃貸アパートを相続させる旨書かれていれば、その相続人が単独で賃貸アパートを取得します。

遺産分割協議と承継方法の決定

遺言書がない場合や、遺言書で定められていない部分については、相続人全員で遺産分割協議を行います。
賃貸アパートを単独で相続するのか、売却するのか、代償金を支払うのかといった点を話し合うことになります。

遺産分割中に発生する家賃収入や管理費の扱い

賃貸アパートでは、相続開始の前後で家賃収入や管理費の扱いが問題となることがあります。

まず、相続開始前に発生していた家賃については、被相続人が生前に有していた権利として、原則として遺産に含まれます。

一方で、相続開始後に発生する家賃収入は、法律上は遺産そのものではなく、各相続人が法定相続分に応じて取得するものとされています。

そのため、遺産分割が終わるまでに発生した家賃は、形式的には相続人それぞれに帰属することになります。

もっとも、実務では管理の便宜上、特定の相続人が家賃を一括して受領し、管理会社とのやり取りや修繕費の支払いを行っているケースが少なくありません。

このような場合、家賃収入と管理費・修繕費をどのように清算するのかについて、遺産分割協議の中で併せて話し合うのが一般的です。

収益不動産の帰属だけでなく、相続開始後に発生した収支の整理まで含めて合意しておくことが、後の紛争を防ぐうえで重要となります。

相続後の賃貸アパートの活用と選択肢

賃貸経営を継続するという選択

相続人の中に賃貸経営を引き継ぐ意思と能力がある場合には、単独で相続し、他の相続人に代償金を支払う方法があります。
管理方針が明確になり、長期的に安定した運営がしやすくなります。他の相続人との合意が得られるかと、代償金の用意ができるかがポイントとなります。

売却による現金化と公平な分配

賃貸経営の継続が難しい場合には、賃貸アパートを売却して現金化し、相続人間で分配する方法もあります。
相続人間の公平を保ちやすく、早期解決につながるケースもあります。

弁護士が関与することで得られる安心

法律と税務を踏まえた総合的な判断

賃貸アパートの相続では、法律面だけでなく、税務や将来の資産管理まで含めた判断が求められます。
当事務所では、必要に応じて税理士とも連携し、ご依頼者の状況に応じた現実的な解決策をご提案しています。

弁護士が間に入ることで、感情的な対立を抑えつつ、納得感のある解決を目指すことができます。

千葉県で相続・遺産分割トラブルにお悩みなら弁護士法人とびら法律事務所へ

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この記事を担当した専門家

弁護士法人とびら法律事務所代表弁護士鶴岡大輔

保有資格弁護士資格、夫婦カウンセラー（一般財団法人日本能力開発推進協会認定）

専門分野相続、離婚

経歴

・千葉市緑区出身
・千葉県立千葉高校卒業
・早稲田大学教育学部卒業
・千葉大学大学院専門法務研究科修了
・千葉大学大学院専門法務研究科にて法律文書の作成指導
・千葉市内の法律事務所にて実務経験を積み、とびら法律事務所設立
・３児の父

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