知らないと損！多数の収益不動産を持つ場合の相続手続きとリスクについて解説

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知らないと損！多数の収益不動産を持つ場合の相続手続きとリスクについて解説

収益不動産とは

アパート経営、借地経営といった、賃貸によって賃料収入を得ている不動産を指します。

収益不動産の評価方法とは？

収益不動産は、文字通り収益性があるため、故人が住んでいた居住用不動産等と異なる評価方法で、相続財産としての価値を見ていくと、より適切な評価ができる可能性があります。
具体的には、不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の原価の総和を算出し、還元利回り（収益性）を算定して価格を求める収益還元法という評価方法があります。
このような評価をするための具体的な方法は、私的鑑定をすることもありますが、家庭裁判所による正式な鑑定手続によることが一般的です。
　
収益還元法による評価をするとしないとで、価値が数百万円以上変わるケースも少なくありません。このような、相続財産の評価は、注意すべきポイントを知っているか否かで、遺産分割における交渉上のリスクが大きく異なりますので、お気をつけください。
　

収益不動産の果実・債務の分割方法

相続開始後、遺産分割協議成立までの間に発生した収益不動産の果実（＝家賃収入）については、遺産には含まれず、各相続人が法定相続分の割合に応じて取得をすることとなります（最高裁判例平成１７年９月８日参照）。
とはいえ、実際は、収益不動産を事実上管理している相続人の一部のみが、家賃収入を受け取っているケースも多いでしょう。この場合は、遺産分割協議や遺産分割調停の中で、事実上、家賃収入も遺産とセットにして分割合意をすることで、一体的解決を図るのが望ましいです。
また、収益不動産からは、管理費や修繕費等といった債務も発生します。これらも、法定相続分の割合に応じて各人が相続することになります。これらの債務については、以下に述べる建設・購入にかかる借入金より少額であるのが一般的であるため、家賃収入と合わせて負担者について合意をするのが望ましいです。

収益不動産に付随する借入金

収益不動産の建設・購入にかかる借入金の返済債務については、相続開始と同時に各共同相続人に相続分に応じて当然に分割承継されます（最高裁判例昭和３４年６月１９日参照）。
とはいえ、収益不動産を相続する相続人のみに借入金をすべて負担してもらうことで、他の相続人は借入金の返済義務を免れたいと考えるのが自然でしょう。その場合、全相続人と債権者との間で、免責的債務引受に関する契約をする方法が考えられます。

不動産相続に関するお悩みは当事務所にご相談ください

収益不動産の相続には、専門的な知識と適切な手続きが必要です。評価方法や分割方法の理解が不十分なままに遺産分割協議を進めても、後々大きなトラブルにつながってしまう可能性があります。当事務所では、相続財産の適切な評価から遺産分割のサポートまで、専門家である弁護士の視点から親身に対応をいたします。

収益不動産の相続に関する不安や疑問がございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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この記事を担当した専門家

弁護士法人とびら法律事務所代表弁護士鶴岡大輔

保有資格弁護士資格、夫婦カウンセラー（一般財団法人日本能力開発推進協会認定）

専門分野相続、離婚

経歴

・千葉市緑区出身
・千葉県立千葉高校卒業
・早稲田大学教育学部卒業
・千葉大学大学院専門法務研究科修了
・千葉大学大学院専門法務研究科にて法律文書の作成指導
・千葉市内の法律事務所にて実務経験を積み、とびら法律事務所設立
・３児の父

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