マンションを相続する際の注意点と手続き、よくあるトラブルについて弁護士が解説

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マンション相続のトラブルと解決策
相続財産の中にマンションが含まれている場合、

「誰がマンションを取得するのか」

「売却して代金を分けるべきか」

「住み続けるのか」

「共有名義にしてもよいのか」

などを巡ってトラブルになることは少なくありません。

特にマンションは、現金のように簡単に分けることができず、管理費や修繕積立金など継続的な負担も発生するため、相続人間で意見が対立しやすい財産の一つです。

また、居住用マンションなのか、賃貸に出している収益不動産なのかによっても、注意すべきポイントは変わります。

この記事では、マンションを相続する際の注意点や手続きの流れ、よくあるトラブルについて、弁護士が分かりやすく解説します。

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マンションの相続でよくあるトラブル

誰が取得するかで揉めるケース

マンション相続で最も多いのが、「誰が取得するのか」で意見が対立するケースです。

たとえば、被相続人と同居していた相続人がそのまま住み続けたいと考える一方で、他の相続人は売却して現金で分けたいと考えることがあります。

特に、被相続人と同居していた相続人が「当然に自分のものになる」と考えている一方、他の相続人が売却を希望して対立するケースは少なくありません。

マンションを共有名義にして後悔するケース

話合いがまとまらず、「とりあえず共有名義にしておこう」と考える方もいます。

しかし、共有状態は将来的なトラブルの原因になることがあります。

共有者が増えると、

売却に全員の同意が必要になる
修繕や賃貸、管理費の負担で揉める
相続が繰り返されて共有者が増えて複雑化する

などの問題が起きやすくなります。

そのため、安易に共有にするのではなく、将来的な管理や処分のしやすさも踏まえて慎重に検討する必要があります。

管理費・修繕積立金の負担で揉めるケース

マンションには、固定資産税だけでなく、管理費や修繕積立金の支払いがあります。

遺産分割がまとまっていない間でも、これらの費用は発生し続けます。そのため、「誰が支払うのか」を巡って対立するケースがあります。

特に、特定の相続人がマンションを使用している場合には、「使っている人が負担すべきではないか」という不満が生じることがあります。

一方で、空室状態のマンションであっても管理費や修繕積立金は発生し続けるため、相続人間で費用負担を整理しておくことが重要です。

マンションの相続方法

マンションの相続は、主に以下のような分割方法が考えられます。

①現物分割

現物分割とは、マンションを物理的に分割する取得方法です。

１つしか部屋がない場合は、物理的に分割することはできませんので、現物分割はできません。

しかし、複数の部屋がある場合（３０１号室と３０２号室の両方が遺産に含まれているようなケース）は、区分所有ができれば、１室は相続人Ａ、もう１室は相続人Ｂが取得するようなことができます。

複数の部屋がある場合は、検討してもいいでしょう。

②代償分割

代償分割とは、一人の相続人がマンションを取得する代わりに、他の相続人へ金銭で代償金を支払う方法です。

たとえば、長男がマンションを取得し、その代わりに他の兄弟姉妹へ現金を支払うようなケースです。

住み続けたい人がいる場合には有効な方法ですが、代償金を支払う資力が必要になります。比較的高額になりやすいので、他の遺産と合わせて原資がどこまであるかがポイントになります。

③換価分割

換価分割とは、マンションを売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。

比較的公平に分けやすいため、相続人間で利用されることが多いです。。

ただし、「代償金は支払えないものの、住み慣れた家を手放したくない」「思い出の家を売りたくない」などと考える相続人がいる場合には、感情的な対立が起きることもあります。

④共有分割

共有分割とは、マンションを複数の相続人の共有状態のままにする遺産分割方法です。

もっとも、共有状態が続くと、売却や管理、費用負担を巡って将来的なトラブルが生じる可能性があります。

そのため、共有分割は、他の分割方法と比較しながら、本当に共有のままにしてよいのか慎重に検討する必要があります。

他の分割方法が取れない場合に、最後の手段として選ぶ方法になります。

マンション相続の流れと手続

遺言書の有無を確認する

まずは、遺言書があるか確認します。

遺言書が存在する場合、原則としてその内容に従って相続手続を進めます。

ただし、遺言書によっては、有効性や内容の解釈、遺留分の問題が生じることもあります。

相続人・相続財産を調査する

戸籍を収集して相続人を確定し、マンションを含む相続財産の内容を調査します。

マンションについては、登記事項証明書や固定資産評価証明書、管理費や修繕積立金の状況などを確認することが重要です。

また、住宅ローンが残っている場合には、団体信用生命保険の有無やローン残高も確認する必要があります。団信保険に入っている場合は、住宅ローンが無くなる可能性が高いです。

遺産分割協議を行う

遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行います。

マンションを誰が取得するのか、売却するのか、共有にするのかなどを話し合い、合意できた場合には遺産分割協議書を作成します。

相続登記を行う

遺産分割協議によってマンションを取得する人が決まったら、法務局で相続登記を行います。

令和６年４月１日から相続登記は義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を行う必要があります。

正当な理由なく相続登記をしない場合には、過料の対象となる可能性があるため、早めに対応することが大切です。

賃貸中のマンション（収益不動産）だった場合の注意点

被相続人が収益用の賃貸マンションを所有していた場合、通常の居住用マンションとは異なる検討要素があります。

たとえば、

賃貸借契約の内容の確認
相続開始後（被相続人が死亡した後）に発生した賃料を誰が取得するのか
管理費・修繕費をだれが負担するのか
管理会社とのやり取り
入居者対応

などが問題になります。

これらの対応が必要になるため、収益不動産の相続では、居住用マンションの相続よりも相続人の負担が大きくなる傾向があります。

また、収益不動産を相続する場合には、

ローン残高
空室率
修繕履歴
利回り

などを精査する必要があります。

これを確認しないまま相続をすると、「思ったより収益が出ない」「大規模修繕費が必要だった」といった問題が発覚することがあります。

マンション相続を自分で進めるリスク

感情的な対立が深刻化することがあります

マンション相続では、「住みたい」「売りたい」など、それぞれの事情や感情が強く表れやすくなります。

当事者同士で話し合うほど対立が深刻化し、結果として長期間解決できなくなるケースも少なくありません。

不動産評価や法的整理が難しいケースがあります

不動産相続では、

適切な評価方法
特別受益
寄与分
共有持分
収益不動産の扱い

など、専門的な論点が出てくることがあります。

法的な整理を誤ると、不公平感が強まり、紛争が拡大することもあります。

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